החלטה בתיק בש"א 2627/08

לפני שתי בקשות לסילוק התביעה על הסף- בש"א 2627/08 הוגשה מטעם הנתבעים 1 ו-2 ובש"א 3773/08 הוגשה מטעם הנתבע 3 (יש לציין, כי הנתבע 3 צורף להליך כנתבע נוסף, בהחלטתו מיום 23/12/07 של כב' השופט איתן אורנשטיין בבש"א 20082/07).

הטעמים שניצבים ביסוד הבקשות זהים ביסודם - העדר סמכות עניינית, התיישנות, שיהוי והיעדר עילה ויריבות.

על פי כתב התביעה, התובעים הם "הבעלים בפועל" של דירה מס' 10 בבניין מסויים ברעננה, או ליתר דיוק, הבעלים הרשומים של מחצית הדירה, וחוכרים רשומים ל-99 שנה של המחצית האחרת.

הנתבע 1 הוא הבעלים הרשום של דירות מס' 5 ו-6 בבניין, והנתבעת 2, אשתו של הנתבע 1, היא הבעלים הרשום של דירה מס' 9 בבניין.  בכתב התביעה נטען, כי בהתחשב בכך שהנתבעים 1 ו-2 נשואים ומנהלים משק בית משותף, הרי ששניהם הבעלים במשותף של כל אחת משלוש הדירות, למרות הרישום הנפרד.

על פי הנטען, ביום 4/9/92 נחתם בין הצדדים הסכם בכתב יד (ההסכם צורף כנספח ג' לבקשה, ועותק מודפס שלו צורף כנספח ד'), במסגרתו התחייב התובע 1 לדאוג לבנייה כמפורט בהסכם, ומנגד, הנתבע 1 (שפעל גם מטעם הנתבעת 2) התחייב לשלם סכום של 8000 ש"ח לתובע 1, וכן להעביר על שם התובעים את הזכויות ברכוש המשותף המוצמד לארבע הדירות של הנתבעים.  התובעים טענו, כי התובע 1 עמד בהתחייבויות שנטל על עצמו, ומסר לנתבעים 1 ו-2 מבנה בנוי בשטח של כ-40 מ"ר, על פי היתר בנייה כדין, ולעומת זאת, הנתבעים 1 ו-2 מילאו רק חלק קטן מהתחייבויותיהם, שילמו סכום של 8000 ש"ח וכן את עלות חומרי הבנייה, אך עד כה לא קיימו את חובתם העיקרית- העברת הזכויות ברכוש המשותף המוצמד לדירות על שם התובעים.

התובעים טענו, כי לאחרונה נודע להם שהנתבע 1 מכר לנתבע 3 את זכויותיו בדירה מס' 5 בבניין נשוא התביעה, והתובע 1 עידכן אותו בעניין זכויותיו הנטענות ברכוש המשותף, והמחלוקת שהתעוררה בעניין זה עם הנתבעים 1 ו-2.  לטענת התובעים, בעצם רכישת דירה מס' 5, נכנס הנתבע 3 במקומו של הנתבע 1, בין היתר, בכל הנוגע לטענות התובעים בדבר זכויותיהם ברכוש המשותף המוצמד לדירות.

התובעים עתרו למתן פסק דין הצהרתי בדבר תקפו של ההסכם מיום 4/9/92 שבין התובע 1 לנתבע 1, וכן למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובעים הם בעלי מלוא הזכויות (חלקן זכויות בקרקע וחלקן זכויות בנייה) בחלקים ברכוש המשותף (שכונו "הצמדות"), המוצמדים לשלוש דירות שבבעלות הנתבעים או מי מהם (תתי חלקות 6, 5 ו-9. התובעים טענו כי דירה מס' 4 נמכרה זמן מה לאחר מועד עריכת ההסכם, והם אינם מלינים על כך).

בבקשות נטען, כי ההסכם נשוא התביעה מקנה לתובעים, לכל היותר, זכויות בנייה, שהן זכויות במטלטלין, שכן חוק המקרקעין מכיר במושג "זכויות בנייה" רק בהקשר של בתים משותפים, ואינו מזכיר דבר בעניין זכויות בנייה שאינן בבתים רשומים.

מכאן מסיקים הנתבעים שתי מסקנות-

(א)    הערכאה הנוכחית נעדרת סמכות עניינית לדון בתובענה;

(ב)     חלפה תקופת ההתיישנות ביחס לעילת התביעה, וזאת על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות ובהתחשב בכך שההסכם נערך בשנת 1992. 

בתגובתם, טוענים התובעים, כי התביעה לא נסבה רק על זכויות הבנייה מכח ההסכם, אלא גם על זכויותיהם הקנייניות במקרקעין, ולמעשה, זכויות הבנייה נובעות מהזכויות הקנייניות. לפיכך, מדובר בתביעה להצהרה על זכויות במקרקעין, המצוייה בסמכות בית משפט זה.  מעבר לכך, טוענים התובעים כי המגמה בפסיקה היא להגדיר את זכויות הבנייה כזכויות במקרקעין (בשלב זה, הן מוכרות ככאלו לצרכי מס, אך לטענת התובעים, לא ירחק היום שבו תגובש עמדה אחידה בנושא).

בהתאם לכך, טוענים התובעים, כי על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות בענייננו היא בת 25 שנים (בהתחשב בכך שמדובר במקרקעין מוסדרים).

בנוסף, טוענים התובעים, כי הנתבעים 1 ו-2, כמוכרים המחזיקים בכספי התמורה, מוגדרים כנאמנים שלהם, ולכן תקופת ההתיישנות לגביהם מתחילה במועד שבו הם כפרו לראשונה בחובתם להעביר את הרישום ברכוש המשותף על שם התובעים.  התובעים טוענים, כי הנתבעים 1 ו-2 כפרו לראשונה בחובתם האמורה, כשנה לפני הגשת התביעה, ומשכך, התביעה טרם התיישנה.

כפי שטוענים הנתבעים, העמדה המקובלת היא, שזכויות בנייה הן אינן זכויות קנייניות-

"חוק המקרקעין מצמצם את הכרתו במושג "זכויות בנייה" רק לתחום הצר של בתים משותפים, ואינו מתעניין כלל ואינו מזכיר דבר בנוגע לזכויות בנייה במקרקעין שאינם בתים רשומים. זהו המקום היחידי אשר חוק המקרקעין מזכיר את המושג זכויות בנייה.  מן האמור לעיל עולה כי לאור הגדרת המושג "זכויות בנייה" ולאור מיקומו של מושג זה בחוק המקרקעין (שאינו ממוקם בפרק א' לחוק הדן והמונה את הזכויות לפי חוק המקרקעין) ניתן להסיק, כי זכויות בנייה אינן זכויות במקרקעין כיוון שבעלות בהן אין פירושה בעלות "במקרקעין" אלא בעלות על מה שניתן לבנות "על המקרקעין"...לכן ניתן להסיק שזכויות בנייה אינן זכויות במקרקעין מכל סוג שהוא, ועל כן מכירתן והענקתן אינן נשוא חוק המקרקעין אלא אך ורק נשוא חוק המטלטלין...".

(מ' בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שניה, עמ' 166-167). 

כידוע, המבחן המקובל לצורך קביעתה של הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד, וכאשר במסגרת התביעה מתבקשים סעדים שונים המצויים בסמכות ערכאות שונות יש להורות על פיצול הדיון בהם, בהתאם למהותם (ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה, תק-על 2003(2) 1478; ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529).

עם זאת, לעיתים יש לחרוג מכלל זה, ובין היתר, כאשר אחד הסעדים "נבלע" במשנהו (וראו לעניין זה את החלטתו של כב' השופט יצחק עמית בבש"א (חיפה) 4209/03, ת"א 348/03 קעדאן נ' לחאם (23/3/03), שם דובר על סמכות בית המשפט המחוזי לדון בבקשה לצו מניעה וצו עשה, למניעת בנייה והריסה במקרקעין הסמוכים למקרקעי המבקש).